被稱為“史上最嚴厲”的房地產調控措施已經出臺一月有余。在提高貸款利率、出臺房產稅試點、限貸、限購等一系列“猛藥”共同作用下，房地產市場進入“速凍”，成交量急劇萎縮，價格堅冰出現消融跡象。在中央明確的政策短期不會松勁的預期下，部分開發商開始打折促銷，以盡快回籠資金熬過“寒冬”。

在看到房地產調控措施初現成效的同時，也要看到，本輪調控能否取得預期效果，不僅取決於政策能否具備可持續性，還要確保調控結束后房價不會出現報復性反彈。

從需求角度看，當前中國總體仍然處於上升周期，城鎮化、工業化、市場化步伐繼續推進，這決定了房地產市場繼續發展的宏觀背景沒有改變，市民百姓對住房的有效需求總體沒有改變。

從供給角度看，隨著中央加大保障房建設的力度，部分商品住房的土地供應轉化為保障房用地，將導致商品房的市場化土地供應量減少，在需求剛性的前提下，可能導致商品房價格彈性進一步降低。從資金支持看，當前國內流動性過剩的局面總體沒有改變，當股市賺錢效應消失，大宗商品輪番炒作過后，過剩資金仍有可能把房地產市場作為投資、避險的理想場所，從而繼續支撐房地產市場價格。

特別是要看到，本輪房地產市場調控的一個特征是“市場手段加行政手段”。過去的調控經驗證明，在剛性需求、賣方市場大背景下，單純的調高貸款利率手段并不足以遏制房價上漲。近期在少數城市試點出臺的房產稅，實際繳納稅額微不足道，現階段的威懾意義大於實際意義。限貸、限購這樣的行政手段成為真正的“殺手锏”，其效果立竿見影。事實上，本輪房地產調控措施，真正起作用的主要是行政手段。

住房作為一種特殊的商品，它具有三種重要的屬性。一是一般的商品屬性。十幾年之前開始的住房市場化改革，推動了住房市場的大發展大繁榮，也使得住房的商品屬性充分彰顯，相應帶來的副產品是住房價格的快速持續上漲。二是民生的保障屬性。正是因為住房價格的快速上漲，超出了大多數老百姓的承受能力，導致決策部門開始重新關注住房的保障屬性，近兩年開始的大規模保障房建設即是證明。三是資本的投資屬性。住房作為一種耐用的大額消費品，其價值不僅不容易隨時間衰減，反而具有保值增值的特點，因此其投資屬性客觀存在，住房作為投資品也受到很多投資者的青睞。任何房地產政策措施的出臺，都必須綜合考慮到這三種屬性。只關注其中一種屬性，容易導致政策缺乏長遠考量，容易導致房地產市場畸形發展。比如，過去很長時間對住房保障屬性的忽視，導致住房價格快速上漲，成為社會問題。目前，行政手段代替市場手段成為調控房地產市場的主要手段，在居住需求加投資需求仍然持續存在的情況下，當前應關注的重心是，高度警惕住房價格在行政手段取消后可能出現的報復性反彈。

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