作為一種新型的養老模式，“以房養老”逆按揭的概念從西方國家介紹到中國之初，就受到了來自社會各界的熱切關注。很多人認為，在老齡化現象日益突出、獨生子女負擔加重的中國社會，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”，無疑是未來老年人減輕養老負擔的一種很好的方式。

然而，在現有體制框架和社會觀念的影響之下，一些城市所試點的“以房養老”方案都遭遇到尷尬境地，導致無法推行。

近期中信銀行對“逆按揭”模式進行了探索，推出了境內首張具有“逆按揭”功能的信福年華卡，在中信的“以房養老”逆按揭方案中，根據國情和風險因素，對房屋產權、房屋處置等制定了可行性較高的操作方式。

“信福年華”以房養老

中信此次推出的“信福年華卡”是一張為中老年客戶度身定制的專屬借記卡，其特色增值服務中的養老按揭功能，是這張老年借記卡最大的亮點。

中信銀行上海分行的工作人員向記者介紹，與國外“逆按揭”業務相比，中信推出的以房養老功能在使用時有兩個主要的不同點。一是借款人不限於老年人本人，只要有可抵押房產，老年人法定贍養人可以作為借款人，也就是說，子女也可以通過住房抵押貸款方式為父母提供養老資金，范圍更廣泛，也更加符合國情。其二，中信的這一業務要求老年人或法定贍養人有多套房屋，其中一套房屋用於抵押，便於房產處置，解決了一套房屋難以處置的難題。

我們不妨具體來看看中信“信福年華卡”的以房養老功能是如何實現的。

中信銀行“逆按揭”貸款業務是以住房為抵押，向借款人分期發放用於養老用途的貸款。在實際執行中，中信規定，貸款金額根據擔保物價值和養老人養老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，并且每月實際支付養老金額不超過2萬元。在貸款的期限上，根據借款人的實際需要合理確定，最長不超過10年。

因此，中信這一“逆按揭”貸款業務與以房屋作為抵押物，向銀行申請抵押貸款很類似，區別在於貸款的資金不是一次性發放，而是以月度為單位，逐月發放到“信福年華卡”上，以滿足老年人的養老需求。按照規定，這一按揭形式獲得的資金僅供於老年人養老的用途，包括日常生活費用支出、醫療、其他改善性生活支出等，資金由老年人自主支付，但不得挪作他用或監管政策不允許進入的領域。

除了年滿55歲的老年人本身作為貸款人，只要有可抵押房產，老年人年滿18歲的法定贍養人也可以作為借款人，也就是說，子女可以通過住房抵押貸款方式為父母提供養老資金。

在還款方式上，中信可以提供兩種還款方式：第一種為按月還息，到期一次性還本。據介紹，銀行將每月自動扣收貸款利息，借款人在貸款到期時再一次性償還全部貸款本金和當期利息；第二種方式為約定每月等額償還部分本金，銀行按月自動扣收應還本息，貸款到期時借款人再償還剩余本金和當期利息。

記者了解到，為了方便借款人的還款，中信的做法是，從第二期開始，銀行就會從放款金額中逐期扣收應還本息，剩余資金作為養老金發放到老年人賬戶。我們可以理解為，貸款人在一邊使用按月發放的貸款時，一邊按照還款計劃支付利息或是部分本金(如選擇第二種還款方式)，待貸款期滿時，一次性償還所有的本金和利息。在貸款利率上，中信所執行的是央行公布的同檔次基準利率或上浮執行。

對於“逆按揭”業務中較為敏感，也是一直難以實行的關鍵要素——房屋的產權問題，銀行只把房屋作為抵押物，只有當貸款到期后貸款人發生不能償還本金的情形時，銀行將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。因此，在申請此業務時，中信要求借款人有多套房屋，其中一套房屋用於抵押，以便於房產處置。

香港“安老按揭計劃”

今年7月，中國香港特區政府也推出了一項名為“安老按揭計劃”的新貸款項目，已經與永隆、中銀香港、南洋商業銀行及東亞銀行等7家試點銀行簽約，香港的老人可以到這些銀行進行“逆按揭”貸款的申請。

據介紹，“安老按揭計劃”的參與者必須是年滿60歲以上的香港居民，其抵押的房子必須依據付清了貸款，此外，對於抵押房屋的房齡不得超過50年。

在操作的流程上，通過銀行對抵押房屋的估價，結合貸款人的年齡、貸款的期限、以及申請時香港按揭證券有限公司(香港特區政府通過外匯基金全資擁有，“安老按揭計劃”的主要執行機構)所確定的貸款利率，銀行可以確定出發每個月給老人的月供，這筆資金供老人滿足自己的養老需求。

根據相關媒體的報導，對於老人們每個月可以領取到的資金，如果申請人的年齡為60歲，按揭年期為10年，那么對於每100萬港元的房產，一位老人每月可領取的月供為3700港元。如果是以兩人名義進行按揭，每月共領取的月供為3300港元。“安老按揭計劃”的期限不限，也可以選擇終生按揭，還是以100萬港元的房屋來估算，60歲老人申請此計劃，一位老人每月可收取2000港元，雙人則為1800港元。由於香港的房產價格較高，很少有低於100萬港元的房產，因此依靠此計劃，擁有房產的老人每月可以獲得一定的養老金，補充自己的養老需求。

此外，在選擇每月收錢的同時，申請人也可以在計劃開始時先提取一筆金額較大的資金，按照規定，這筆資金的下限為10萬港元，上限為可領取總額的30%，這筆資金可供申請人作為醫療開支或是房屋的維修等使用。

對於房屋的處置，香港“安老按揭計劃”的規定是，在計劃到期后房子將歸銀行所有，當借款人離世，銀行會將相關物業出售，用於抵扣墊支給老人的借款及利息。對於利息的計算，銀行執行的年利率為最優惠利率基礎上減去2.5%，目前的水平為2.75%，此外銀行所收取款項不會因利息或樓價波動而有改變。

如果售出房產的現金額大於貸款的本利總和，多余的資金將會轉到老人的繼承人的賬戶，如果發生虧損的話，則由香港按證公司承擔。如果老人過世后，其繼承人想要獲得這個房子的產權，必須還清銀行的貸款本金，并向銀行支付利息，向香港按證公司支付保險費，以及向合作律師行支付律師顧問費等。

可以看到，“安家按揭計劃”是由特區政府推動、銀行、律師行等機構參與的養老輔助計劃，與美國、歐洲等國家、地區推出的“逆按揭”計劃相似度更高。但對於這一計劃，也有一些香港市民質疑，其中的費用較高，老人獲得的養老金標準可能低於同等房產出租所獲得的租金等等，因此這一計劃實施的效果，還需時間的檢驗。

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